Согласно энциклопедическим данным, лес представляет собой совокупность деревьев и другой растительности, которые образуют сомкнутый полог. Но понятие леса также распространяется на землю, на которой он расположен, и болотистые участки (если они не нарушают целостность лесного покрова).
Оценка леса обычно проводится в двух случаях: когда его необходимо пустить на сруб, и когда лес отчуждается вместе с землей, на которой он находится.
В том случае, когда оценка леса направлена на выяснение стоимости деревьев на сруб, достаточно с помощью перечета или методом пробных площадей определить объем и сортимент разрабатываемых деревьев и умножить его на среднюю цену. Этот простой способ позволит достоверно посчитать стоимость леса, подготавливаемого на сруб.
Если площадь оцениваемого леса довольно велика, то необходимо учитывать, что разработка большого объема деревьев может привести к переполнению целевого рынка и вызвать падение средней цены. При таком сценарии, наша предварительно обсчитанная цена может оказаться неоправданно завышенной.
Оценка участков леса с целью продажи его вместе с почвой является более сложным видом оценки. Зачастую под лесом находятся совершенно не пригодные для сельского хозяйства и выращивания иных культур виды почв (так называемые, лесные почвы).
Оценка многолетних насаждений в этом случае проводится с учетом капитализации доходов только лишь от лесного пользования.Можно брать в расчет такой фактор, как ежегодный доход от такого вида пользования.
Но проблема заключается в том, что лес на практике не бывает однородным и не всегда приносит стабильный ежегодный доход.
Наряду со старыми деревьями, пригодными к разработке, в лесу присутствуют и молодые насаждения, доход от вырубки которых не окупит даже стоимость таких работ.
При оценке большого участка насаждений можно применить метод вычисления чистого дохода от пользования лесом в ближайшие несколько лет (так называемую, лесную ренту), но на практике такое случается редко.
Гораздо чаще оценщики сталкиваются с мелкими лесными хозяйствами, для которых уместен метод учета ожидаемой стоимости леса и величины будущих затрат.
Что касается оценки многолетних насаждений, то здесь учитывается общая обстановка в регионе произрастания таких насаждений, состояние рынка недвижимости.
Многолетние насаждения и землю под ними можно оценивать как условно вакантный объект, или как такой объект, который можно усовершенствовать в существующих условиях.
При оценке зеленых насаждений берется во внимание прогнозируемый будущий доход, который зависит от периода плодоношения и средней урожайности объектов оценки.
При этом в затраты учитываются все расходы, связанные с закладкой плантации и содержанием объектов инфраструктуры.
